美國房地產交易各方

Fri, 28 Oct 2011 03:14:36 +0100

美國房地產交易各方

美國的民用房地產交易，除了買賣雙方外，通常需要以下各方的共同參與：

1. 賣方經紀人（Listing Broker)：大部分賣主都有賣方經紀人。有時在看房子時，賣主可能會在場。個別買主乘自己與賣主沒有語言溝通問題，直接向賣主索取聯絡電話，這種行為在美國是不允許的，也是行不通的。賣方經紀人通常與賣主有獨家代理協議，賣主在獨家代理期限內如果直接將房子賣給買方，賣主仍然需要支付同樣的佣金給賣方經紀人。

賣方經紀人的主要任務是通過廣告等手段幫助賣方推銷房子，代表賣方通過買方經紀人與買方進行價格及合同條款談判，並且幫助賣方履行合約直到最後過戶。

在夏威夷，賣方經紀人通常向賣方收取房價的6%作為佣金（這是目前公認的基本佣金標準），其實最後得到的只有3%，因為另一半要付給買方經紀人作為佣金。有的賣主只願付5%的佣金，經紀人也勉強接受了，賣主好像撿到便宜。但是，因為買方經紀人的佣金也減少到2.5%，直接影響買方經紀人帶買主來看房的積極性，不利於賣到最好的價格，最終吃虧的還是賣主。

2. 買方經紀人（Cooperating Broker)：買方經紀人的工作往往被誤解為只是為買主找房源。其實，在今天信息如此開放的時代，買主自己完全可以上網找房源。買方經紀人的任務主要是：

        1）幫助買方理解每個房子的建築特點、銷售條件、所有權形式等，以便買方對房子進行篩選；
        2）協助買方通過賣方經紀人與賣方進行價格及合同條款談判；
        3）在許多情形下，買方經紀人會協助買方申請貸款，雖然這其實並不是其職責範圍；
        4）成交後，幫助買方履行合同，直到過戶完畢。

在美國，買方經紀人的佣金通常是由賣方經紀人支付的，已經包括在售價中。但是，有時候如果賣方或其經紀人不支付或者少支付佣金，買方經紀人可能會要求買方來支付或者補足3%的佣金。

美國的房地產經紀人需要經過專業培訓，並通過國家和州的兩級考試才能領取執照。以後每兩年要經過20個小時的“連續教育課程”才能更新執照。

3. 託管公司（Escrow Company）：託管公司又稱公證行，是整個買賣交易的居間人,其功能是幫助雙方履行房屋買賣合約，經手交易資金，進行產權登記及保證產權。託管公司通常與產權保險公司（Title Insurance Co.)是同一公司。

4. 銀行或貸款經紀人（Bank or Mortgage Broker) 除非完全現金交易，買主通常需要貸款。貸款可以通過貸款經紀人或直接找銀行。貸款經紀人的好處是它會幫助買方尋找適合買主需要的銀行。如果直接找銀行，萬一貸不出款，買方必須重起爐灶，另找銀行。有經驗的貸款經紀人會將買主的貸款申請送往其他銀行，這樣速度就較快，不會延誤時機。

夏威夷買房手冊

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