美國民用房地產交易市場
更新日期: 2011年10月26日
一、房地產掛牌系統（Multiple Listing Service, 簡稱MLS)
美國的民用房地產交易市場主要是由各州、各城市房地產經紀人協會的房地產掛牌系統（Multiple Listing Service, 簡稱MLS)構成的。賣主與經紀人簽約，將要賣的房子在MLS上掛牌上市。買方的經紀人就可以根據買主的具體要求在掛牌系統上尋找房子，進行交易。目前MLS依然是美國房地產的主要市場，大部分的房地產都是通過這個市場進行交易的。每一个在MLS挂牌上市的房子都有一个号码，称为挂牌号（MLS Number）。在夏威夷，所有持照的經紀人不管公司大小，看到的都是同樣的MLS房源。
二、屋主自售（FSBO）市場
除了房地產掛牌系統外，有的賣主自己打廣告售樓，形成一個獨立於MLS的屋主自售，即For Sale by Owner (FSBO)市場。這個市場過於分散，有的廣告是不同的報紙上，有的是在廣播電視上，有的廣告是在各種大大小小的網絡上。對賣主來說房屋不能達到最大範圍的廣告宣傳。
對買主來說，要找屋主自售的房子如同大海撈針。即使撈到，房價往往比掛牌的房子更高。因為這類賣主往往不相信經紀人的建議房價，以為自己的房子可以賣得更高，結果自己浪費了很多時間和錢財，房子還是賣不出去。最後不得不得找房地產經紀人。從買方的角度來看，很少有買主直接與賣主交易拿到好的價錢的。
三、拍賣市場
民用房地產交易的另一個市場就是拍賣（Auction）市場，或所謂法拍屋市場。由於美國的次貸危機，拍賣市場現在成為的一個規模巨大的房地產市場。但是，到拍賣市場上去買房子，風險極高。 除非是專業投資者，一般人很難拿到價廉物美的拍賣房。一些人為了貪圖便宜，對拍賣交易一知半解，就去標價，最後不是竹籃打水，就是賠本生意。
四、開發商市場
開發商推出的新建小區或新建大樓往往不在MLS掛牌。如果你想買這類的房子，可以直接看報紙廣告，或請經紀人推薦。因為有經驗的經紀人可以很快為你找到比較適合你需要的新樓或新區。
五、銀行屋(REO)市場
美國房地產次貸危機以來，銀行通過拍賣收回了大量的房屋。這些房屋有的進入了掛牌系統，還有的沒有進入，形成一個龐大的REO市場。銀行屋市場有兩大類，一類是零售市場，通常已經在各州各城市的掛牌市場中。另一類是批發市場，不是一般小業主可以進入的，只有大投資集團才能進入。銀行會把幾百套房屋加起來形成一個“池”，以低價批發給大投資者。
美國房地產交易各方
美國的民用房地產交易，除了買賣雙方外，通常需要以下各方的共同參與：
1. 賣方經紀人（Listing Broker)：大部分賣主都有賣方經紀人。有時在看房子時，賣主可能會在場。個別買主乘自己與賣主沒有語言溝通問題，直接向賣主索取聯絡電話，這種行為在美國是不允許的，也是行不通的。賣方經紀人通常與賣主有獨家代理協議，賣主在獨家代理期限內如果直接將房子賣給買方，賣主仍然需要支付同樣的佣金給賣方經紀人。
賣方經紀人的主要任務是通過廣告等手段幫助賣方推銷房子，代表賣方通過買方經紀人與買方進行價格及合同條款談判，並且幫助賣方履行合約直到最後過戶。
在夏威夷，賣方經紀人通常向賣方收取房價的6%作為佣金（這是目前公認的基本佣金標準），其實最後得到的只有3%， 因為另一半要付給買方經紀人作為佣金。有的賣主只願付5%的佣金，經紀人也勉強接受了，賣主好像撿到便宜。但是，因為買方經紀人的佣金也減少到2.5%，直接影響買方經紀人帶買主來看房的積極性，不利於賣到最好的價格，最終吃虧的還是賣主。
2. 買方經紀人（Cooperating Broker)：買方經紀人的工作往往被誤解為只是為買主找房源。其實，在今天信息如此開放的時代，買主自己完全可以上網找房源。買方經紀人的任務主要是：
1）幫助買方理解每個房子的建築特點、銷售條件、所有權形式等，以便買方對房子進行篩選；
2）協助買方通過賣方經紀人與賣方進行價格及合同條款談判；
3）在許多情形下，買方經紀人會協助買方申請貸款，雖然這其實並不是其職責範圍；
4）成交後，幫助買方履行合同，直到過戶完畢。
在美國，買方經紀人的佣金通常是由賣方經紀人支付的，已經包括在售價中。但是，有時候如果賣方或其經紀人不支付或者少支付佣金，買方經紀人可能會要求買方來支付或者補足3%的佣金。
美國的房地產經紀人需要經過專業培訓，並通過國家和州的兩級考試才能領取執照。以後每兩年要經過20個小時的“連續教育課程”才能更新執照。
3. 託管公司（Escrow Company）： 託管公司又稱公證行，是整個買賣交易的居間人,其功能是幫助雙方履行房屋買賣合約，經手交易資金，進行產權登記及保證產權。託管公司通常與產權保險公司（Title Insurance Co.)是同一公司。
4. 銀行或貸款經紀人（Bank or Mortgage Broker) 除非完全現金交易，買主通常需要貸款。貸款可以通過貸款經紀人或直接找銀行。貸款經紀人的好處是它會幫助買方尋找適合買主需要的銀行。如果直接找銀行，萬一貸不出款，買方必須重起爐灶，另找銀行。有經驗的貸款經紀人會將買主的貸款申請送往其他銀行，這樣速度就較快，不會延誤時機。
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美國房屋的銷售條件
更新日期: 2011年10月26日
在美國買房，不要只看價格，一定要先搞清楚房屋的銷售條件。
1. 銀行虧損銷售（Short Sale): 當經濟蕭條時，業主因為失業、生意不景氣，無法繼續支付銀行按揭，不得不賣房。然而，房價可能已經跌到低於所欠的房貸餘額。這時，業主可向銀行申請“虧損銷售”，就是請求銀行允許免去售價與房貸餘額的差價及所有過戶費用，房子賣掉後業主可以分文不取，也分文不欠。
對於買主來說，虧損銷售房屋的價位通常十分吸引人。問題是買主必須要有耐心長期等待。出價後，銀行往往既不馬上接受，也不馬上拒絕。你可能要等三個月、六個月、甚至一年才會知道你的出價有沒有被銀行接受。除非你是非要這棟房子不可，通常你可能沒有等到銀行答复，就買到其他房子了。如果你沒有耐心等待，最好不要讓經紀人白費時間。
2. 遺囑檢驗銷售（Probate）：業主去世如果沒有信託或其他遺產安排，通常要經過法院的遺囑檢驗，親屬才能售房。這個法院程序不但耗費錢財，而且曠日持久，通常至少一年。這種房子，經紀人最好等到遺囑檢驗結束後才掛牌。
3. 先買再賣條款（Subject to Seller finding replacement property) : 賣房有時是為了換房子，小換大，遠換近等等。但又不知道是否能買到合適的房子。賣方會要求在銷售合同中加入先買再賣條款，確保不會把自住的房子賣掉後，變得無家可歸。買主經紀人看到這樣的條款通常會退避三舍。但如果賣價非常吸引人，買主往往不得不遷就賣方條件。
4. 新樓預售 (Presale): 開發商推出的新樓或新區往往在房子還沒有動工就需要預售，就是所謂買“樓花”。在美國這個法制國家，開發商拿了錢跑掉的可能性不大。但是，買“樓花”的風險在於，1. 定金（通常是樓價的5%-10%）被押在那裡要好幾年，有時兩年、三年不等；2. 雖然價格是鎖定的，但是，貸款利息是不能鎖定的。所以，買房的真正成本是未知數。在樓價飛漲的情況下，這不是問題。但是如果樓價不變甚至下滑時，這個風險是非常大的。如果利息再升上去，買主的收入又減少，買主很可能不得不寧可損失押金也不買房。
夏威夷歐胡島社區及房產價位
夏威夷買房程序簡介
一、 看房：由買賣雙方經紀人負責提前預約看房。
二、 出價(Offer)：看中房子后，由買方經紀人代表買方通過賣方經紀人與賣方進行價格談判。通常價格談判必須採取書面形式，就是所謂出價。
書面的出價實際上是一份購房合同，其中不但有價格，而且有首期付款、定金、貸款金額、售價是否包括電器用品、家具，交屋日期、交易託管公司（Escrow Company)（紐約州使用律師樓）等詳細内容。出價時買方通常需要寫一張支票，作為初期定金（Initial Deposit)，支票抬頭寫託管公司，交給買方經紀人。如果最後成交，經紀人通常會在24小時內將支票送到託管公司開戶。如果未能成交，買方經紀人會將支票退還。
三、 還價（Counter Offer)：賣方如果不能完全接受買方出价，可以還價。還價往往不僅是價格上的還價，而且是合同條款的還價。買方也可以反還價，來回幾次。
四、 成交(Acceptance)：買賣雙方最終簽字達成協議。成交日期應該是最遲簽字一方的簽字之日。
五、 履行合同：通常從成交到最終過戶，需要45天時閒。如果不需要貸款，這個時間可以大大縮短。在履行合同過程中，買方要做的包括交付定金、檢查房屋、申請貸款、準備首期付款、審閲賣方提供的文件等等。
１. 交付定金 成交後第一件事，就是通過經紀人將初期定金，交到託管公司（或律師樓），作爲購屋合同押金。定金通常是房價的1%，有時一次交足，有時是分兩次交，先交初期定金，等到房屋檢查滿意，再交第二筆定金。定金是房價的一部分，最後過戶時會算在房款及過戶費用中。
定金支票擡頭應該是寫給託管公司的。有些買主將定金支票寫給經紀人，遇到不法的經紀人，他拿了錢“消失”了，造成經濟損失。
買方根據合同，在規定期限内，發現房子不符合買主的購房條件，選擇中止合同，賣方必須退還買方定金，託管公司可以收取很少（$100左右）退款費。
２. 檢查房屋 根據合同，買方有權在賣方接受合同后十天至十五天内，進行房屋檢查（Due Diligence or Home Inspection）。通常聘請專業房屋檢查員驗房，檢查完畢后必須立即付費給房屋檢查員。房屋檢查費 (Home Inspection Fee) 一般房屋在$500左右。豪宅的檢查費還要貴些。對於有些房子，比如1979年前蓋的房子，買方如要檢查天花板石棉含量、牆壁油漆中鉛含量等等，可以請專業公司檢查，自付檢查費用。
房屋檢查員只是從建築上檢查房子的質量，不負責與房屋有關的法規、建築標準以及房屋歷史的調查。買方如果需要知道房屋這些方面的資訊，需要另外聘請專家進行調查。房地產經紀人通常會推薦這方面的專家。
如果買方對房屋調查和檢查結果不滿意，可以在合同規定的期限內終止合同。在這種情況下，如果最後房子未能成交，無論是買方或賣方的責任，以上各種檢查費用是無法收回的。
3. 研究文件及房況調查
合同一般規定賣方必須在一定期限內向買方提供有關文件。比如：
1）房況披露書（Seller Disclosure）: 房況披露書通常會要求賣主回答一系列賣主所知道的有關房子的問
題，包括許多不能靠驗房查出的問題。比如，房子裡面有沒有死過人、有沒有正在被銀行拍賣等等。
2）如果房子在小區內，合同一般要求賣方提供小區管理規章。買主必須知道小區對房子的外觀、停車等
等有沒有特殊規定。
3）如果房子的土地是多戶共有，成為“共有物業”，即所謂“共渡”，合同一般要求賣方提供“共有物業”的
章 程及管理規定（CPR Documents）以及 “共有物業” 地界圖（CPR Map）。
4）如果買的是公寓套房，按合同規定，賣方通常應提供公寓大樓文件，包括章程及管理規定等。買方可以
從這些文件中核實賣方經紀人提供有關房子信息的準確性，包括公寓居住面積、停車位號碼等等。
5）如果房子是出租的，而買方是投資者，有意讓房客續租，合同一般要求賣方提供所有租客的租約，以便
核實租金、租期等等。
通常，買方如果對上述文件的提供的信息有任何不能接受的地方，有權在合同規定的期限內終止合同。
4. 申請貸款 買方在安排檢查房屋的同時要申請貸款。經紀人會為買主推薦合適的銀行或貸款公司，有時需要預交貸款申請費，大約在$600-$800,其中通常包括信用調查費和房屋估價費。 貸款申請費是貸款手續費的一部分，在最後交款時會計算在內。但如果貸款得不到批准，貸款申請費通常是收不回來的。
美國次貸危機以後，貸款的要求日趨嚴格。過去有許多“不查收入貸款”現在已經不可能。美國公民和永久居民貸款，通常需要20%頭款，有良好信用史，兩年以上報稅記錄，每月收入至少是按揭的三倍。外國公民貸款已經十分少有。雖然不是不可能，但條件十分苛刻。需要至少30%-50%頭款，要有銀行出具的公信證明等等(詳見本網站“貸款問答”專頁）。
5. 土地勘測 （Survey）土地勘測旨在確定地界，通常是賣方做的，費用由賣方出。但是如果賣方是銀行或者賣方請銀行虧損出售（Short sale）, 買方可能不得不在過戶前付出這項費用。其費用大約在$1000 - $2000.
6. 白蟻檢查 （Termite Inspection）白蟻檢查一般也是賣方付錢請專業公司做的。但是如果賣方是銀行或者賣方請銀行虧損出售（Short sale）, 買方也可能不得不在過戶前付出這項費用。其費用大約在$350 - $500.
7. 熏白蟻 （Tenting）如果白蟻檢查報告顯示有活動的白蟻，買方貸款銀行會要求熏白蟻。費用一般也是賣方付錢請專業公司。但是如果賣方是銀行或者賣方請銀行虧損出售（Short sale）, 買方也可能不得不在過戶前付出這項費用。費用大約在$1500-$2000.
美國各州買房合同各有不同，但大體上包括以上合同義務。
六、 過戶 過戶程序如下：
1. 貸款批准後，買方要去貸款公司和公證行簽字。賣方當然也要去公證行簽字。
2. 買方去銀行將過戶需要的頭款加過戶費開一張本票，送到公證行。
3. 公證行收到買方頭款後通知買方貸款銀行，銀行將貸款總額全數匯入公證行專戶。
4. 公證行收到全部房價和過戶費用後，將房屋轉讓書及貸款文件送到州政府房產登記局進行登記。
5. 通常在48小時候，政府登記完畢，房屋產權正式從賣方轉給買方。賣方應當在當天將鑰匙交給買方。
6. 公證行將全部房款扣除經紀人費用及賣方需要支付的過戶費用匯入賣方指定的賬戶。至此過戶完畢。
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夏威夷房地產常識
許多華人來美國有了固定的工作後，就開始考慮買房。有的人就自己上網查看房地產價格，查了一大批似乎價格非常低廉的房源，最後一問經紀人，結果都是不符合條件的，浪費大量時間。如果您想買房，建議你首先把本文認真讀過一遍，然後開始選擇房子，這樣可以減少很多盲目性。
其實，房地產的標價只是其成本的一部分。房地產成本的高低最終取決於購買價格和維持成本以及所有權形式。
一、房地產類型
夏威夷房地產根據用途可以分為兩大類，一類是民用房地產(Residential Real Estate)，另一類是商業房地產(Commercial Real Estate)。民用房地產就是各種類型的住宅及住宅用地。商業房地產是民用地產以外所有的地產。本文只討論民用房地產。
民用房地產又可以分為兩大類：
第一類是專門用來投資的房地產。如分租樓（Apartment Building）（左图）、多戶房（multifamily）。最理想的分租樓應該是混凝土或磚結構的多層建築，有至少4套居住單位，每個單位有獨立的電表、停車位。分租樓是廣義上的多戶房，狹義上的多戶房是指包含最多4套居住單位的住宅樓，往往沒有獨立的電表，有的單位甚至沒有停車位。
第二類是主要自住也可以用來投資的房地產，包括：
1. 單戶房 (Single Family House)：單戶房業主必須負擔的維持成本是財產稅和房屋保險費，此外當然要自付水電費等。單戶房通常不需要交管理費。但如果房子在小區裡，就需要交小區費。
單戶房的產權在傳統上是獨立的。但是近年來，由於土地價格及用地規劃的限制，產權共有的單戶房（CPR house）在夏威夷日益流行。這類單戶房業主雖然擁有100%的房屋產權，但其土地產權卻是與其鄰居共有。比如，一塊10000平方英尺的土地上蓋兩個單戶房，每個單戶房佔地5000平方英尺。如果土地是分割（Subdivided)的，每個單戶房的就有獨立的土地產權；如果土地是共有的（under CPR），每個單戶房的土地產權就不是各自5000平方英尺，而是整個10000平方英尺的50%。
這種共有單戶房（CPR single family house) 有時常常是連體（attached）的，兩個住宅貼在一起，中間共用一堵牆；有的甚至是連屋頂也連在一起。
2. 公寓樓套房（Condominium Apartment）；公寓樓有管理費。管理費通常包括水費（進水和出水）和房屋保險費。有時大樓的管理費還包含電費、煤氣費等。
3. 連體屋套房（Townhouse）：通常有管理費，管理費包括水費和房屋保險費等。（如右图）
二、所有權形式
1. 連地（Fee Simple，简称FS）和租地（Leasehold，简称LH）
夏威夷的房地產一個很大特點在於，不是所有房屋的業主都擁有土地的所有權。夏威夷房地產按土地所有權形式，可以分為兩大類，一類是業主擁有土地的所有權，稱為連地；另一類就是租地。 業主對土地只有在一定時期內的使用權。這跟中國非常相似。中國大陸目前所有的土地都是國家所有，個人買的都是土地的使用權，有的是50年，有的是70年。中國大陸的租地不同於夏威夷的地方在於其地租非常之低，低到幾乎可以忽略。然而，夏威夷的地租卻往往非常高，成為考慮房地產成本的不可忽略的因素。
在美國本土除了紐約等極少數地方以外，大部分地區沒有租地的概念。許多美國本土的居民到夏威夷買房，也需要首先明白這個區別。
連地的房子和租地的房子在價格上相差巨大。所以，如果看到一套房子價格特別低廉，很大可能是租地的。
2. 獨有和共有（Condominium）
單戶住宅的土地通常是獨有的，業主具有房子和土地的全部所有權。但是，公寓樓套房的所有權通常只是套房門內的部分。大樓公用設施及專用車位的所有權是共有的。公寓樓的這種所有權被稱為共有（香港稱為共渡），就是大樓所有業主共有土地。比如，在面積為10000英尺的土地上建造一棟10層高的公寓樓，每層有10個面積相等的2房1衛公寓套房。整個大樓共有100套房子。每套房子在大樓所在土地和公共設施中的所有權就是1%。這套房子賣給一位業主，業主在大樓屋主協會中就有1%的投票權。
近年來，夏威夷一些小開發商，採取在一塊地上蓋兩個或更多單戶房的方法，使共有單戶房非常流行。這種房子被稱為CPR房屋，其土地所有權是共有的，就像公寓的共有一樣。這類房子對買家的吸引力在於價位低，又沒有管理費，除了土地共有外，其他跟獨立的單戶房沒有兩樣。
3. 股份產權（Co-op）夏威夷有些公寓樓好像一個股份有限公司。每個業主就是一個股東，股東持有公司股票，有套房的使用權，但沒有所有權。這種房子要轉手必須得到公司董事會的通過。這類股份產權套房比共有的公寓套房要便宜得多。
4. 分時產權（Time Share）這種房子的業主只在每年一段特定時間內擁有房屋的產權。在夏威夷旅遊區，比如檀香山的威基基地區，就有不少分時產權的套房。通常單戶房很少有分時產權房子。連體屋套房（Townhouse apartment）和公寓有不少是分時產權房子。本公司不受理分時產權業務。
5. 分數產權（Fractional ownership）因為房價越來越高，一些人發明了一種所謂分數產權（Fractional ownership）。也就是說，賣主把同一個套房的產權像蛋糕一樣切為許多“分數”, 比如說，六份，賣給6個不同的買家。所以每個業主只擁有這套房子1/6的所有權。這種產權實際上不很現實，因為很少有人會願意跟不相識的人分享一個房子。但還是有人熱衷推銷這類產權。本公司不受理分數產權業務。
所有權形式對房價有決定性的影響。 對所有權限制越大，房價越低。
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買方負擔的過戶費用
買方負擔的過戶費用是指在過戶時買方在頭款以外需要交到托管公司的總金額，其中不包括前述房屋檢查費等等。過戶費用通常包括以下四類：
第一類 托管公司或律師樓費用
托管公司(Escrow Company) ，又稱為公證行，其作用不僅是為雙方進行公證。 托管公司在房產交易中扮演一個財務信托人的角色，它負責調查房屋的所有權狀況、房產抵押狀況等各種涉及房權的問題。
托管公司通常跟產權保險公司是同一個公司的兩個部門，後者提供產權保險。 托管公司費用大致包括：
1. 產權保險費 （Title Insurance） 這項費用與房價有關，房價越高，產權保險費越高。產權保險是在交易時的一次性費用。夏威夷州買方付40%，賣方付60%。其他州的比例不同。比如，在紐約州買4百萬的房子，買方付的產權保險費大約在$7000左右。
2. 托管公司服務費（Escrow Fee） 這項費用在夏威夷州是買賣雙方各出一半。收費也與房價有關，房價越高收費越高。
3. 律師費 (Attorney’s Fee)
4. 公證費 （Notary Fee）
第二類 銀行貸款費用
1. 貸款啟動費（Loan Origination Fee） 銀行按貸款額度的百分比收取貸款啟動費，通常是半個至兩個百分點，即0.5% to 2%。如果貸款兩百萬，銀行收一個百分點, 那麼貸款啟動費就是2萬。
2. 利率折扣費 （Discount Point) 借貸方如果希望付更低的利率，可在貸款成交時一次性多付一定的金額，換取較低的利率。這個金額就是所謂利率折扣費。這個費用通常是半個至兩個百分點，即0.5% to 2%。利率折扣費與前述貸啟動費構成融資收費（Finance Charge) 的主要部分。
3. 房屋估價費 銀行貸款必須要根據房屋估價報告。如果房屋估價費已經包括在最初收取的貸款申請費中，這時就不用再算。否則，就需要在這時算在銀行費用中。根據房子大小不同，房屋估價費可以在$600到$1500範圍。
4. 貸款審批費（Underwriting Fee） 不同銀行收取不同大小的貸款審批費，可以在$800 到 $1500。
5. 貸款文件費（Document Fee） 大概在$300 到 $500 之間。
6. 其他費用 如信用檢查費 （Credit Report Fee)、洪水證書費 (Flood Certificate)、電匯費(Wire charge)等等。這些費用通常都只有幾十元美金。
由於目前的低利率及銀行之間的競爭，有些銀行會收取很低、甚至減免上述種種貸款費用。有經驗的房地產經紀人會幫助客戶與銀行談判減免這些費用，幫助客戶節省大量的支出。
第三類 政府費用及稅收
2. 政府稅收 夏威夷州、加州、華盛頓州不存在買方需付的稅款。但在紐約州有買方須付的豪宅稅（Mansion/Luxury Tax）。購買價格一百萬美元以上的房屋，需要交付相當於房價1%的豪宅稅。在紐約長島，如果貸款，要按貸款總額的0.8%交付貸款稅。一棟售價為四百萬的房屋，豪宅稅就是4萬。如果貸款2百萬，貸款稅就是一萬六。這兩項稅加起來就是五萬六。
政府費用沒有商量的餘地，是多少就必須付多少。
第四類 預付款項
1. 預付利息 平時貸款應該月初借錢，下月第一天付上月的利息。但是，銀行總是要求將買主第一筆利息計算在過戶費裡，在過戶時預付從過戶之日到月底的利息。
2. 預付房屋保險費 房屋保險費是買方必須付的。銀行會要求買方預付一年，同時還要預交2-3個月的保險費儲備金。
3. 預付財產稅 財產稅各州相差很大。夏威夷州是全美四個財產稅最低的州之一。四百萬房價的海濱別墅每年房產稅大概是一萬。紐約長島一個三百八十萬的海濱別墅，每年財產稅達四萬。過戶時，銀行通常要求預付半年的財產稅。
4. 預付業主協會費 或譯小區管理費 (Association Fee) 或物業管理費（Maintenance Fee）: 如果房子屬於一個小區，就會有小區管理費。如果購買公寓房，就會有物業管理費。銀行通常要求預付一個月的小區管理費或物業管理費。
5. 其他預付款項
預付款項是買方每個月必須交付的金額，只是銀行要求買方在過戶時必須預先支付。所以，在計算貸款成本的時候應該扣除預付款項，剩下來的三大類費用，包括前述託管公司或律師樓費用（第一類）、銀行貸款費用（第二類）及政府費用及稅收（第三類），才是實際的貸款成本。
買方負擔的過戶費用非常複雜，這裡只是一個大體上的概念。
以上四項過戶費用加起來，減去買方己付的定金，再加上買方的頭款，就是買方在過戶時必須交給 托管公司的金額。
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美國房地産稅務常識問答
問：在美國買房子需要繳稅嗎？
答：在大部分州買主不需要繳稅。但在紐約州，購買一百萬以上的房子買主需要按成交價的1%向政府繳納豪宅稅（Mansion/Luxury Tax)。
問：在美國貸款需要繳稅嗎？
各州規定不一樣，在有的州買方需付Mortgage Tax(貸款稅)。 比如，紐約市的買家如果有房屋抵押貸款，還要繳納貸款金額2%-2.725%的房貸登記稅(Mortgage Recording Tax)。
問：買房後，有哪些費用項目可以抵扣聯邦所得稅？
答：房地産稅和一百萬美元貸款的利益可以用于抵扣聯邦所得稅。此外，第二個貸款(通常是Home Equity Loan)不超過10萬美元貸款的利息亦可抵扣所得稅。但注意的是兩個貸款總額不能超過房屋合理市場價值。
另 外，只有在報稅時采用單項扣減（Itemized Deduction）的報稅方式時，才能扣減房産稅和貸款利息，新房屋購買者還可以扣減點數費用（Points）。房屋重新貸款者不可扣減這類費用。房屋 交易中其他費用，如房産交易稅丶律師費丶登記費及貸款公司的信用報告費，估價費等均屬不可抵扣費用。
問：在美國擁有房地產需要繳什麼稅？
答：需要繳納財産稅(Real Estate Tax or Property Tax) 。財産稅顧名思義是房産屋主每年向當地市政府交納的稅種。財産稅一般按年計，房價越貴，財産稅越高。 財產稅率和計算方法各州相差很大。夏威夷州是全美四個財產稅最低的州之一。四百萬房價的海濱別墅每年房產稅大概是一萬。紐約長島一個三百八十萬的海濱別墅，每年財產稅達四萬。一般講，財産稅是用于市政丶縣郡丶學區丶社區大學及其它政府機構。財産稅屬聯邦個人所得報稅扣稅項目，也可用于抵扣州所得稅扣稅項目，但各州規定不一。
問：在美國賣房子需要繳稅嗎答：在美國賣房子通常會涉及兩種稅：
1. 房産交易稅(Realty Estate Transfer Tax or Conveyance Tax)，又稱過戶稅，是房地産産權轉移時州政府或市政府向賣主徵收的稅款。根據你所在州不同，交易稅的征收方式迥異。如新澤西州，通常賣方只需付州稅。而在紐約市，除州稅外，還需付市稅。加州、紐約、佛羅里達等中國投資者鍾情的州都徵收房地產過戶稅。以紐約州為例，每500元徵收2元的過戶稅。同時，紐約市也向賣方徵收房地產過戶稅，住宅過戶稅率為50萬元之內的1%，50萬元之上1.425%，商業樓宇的過戶稅率為50萬元之內的1.425%，50萬元之上的2.625% 。
2. 聯邦資本增值稅（Capital Gain Tax）
如果你賣房子有利潤，利潤部分須計算在個人收入內，繳所得稅。如果擁有房地產不到一年，適用10-35%的累進稅率；超過一年，適用15%的長期資本利得稅率，即資本增值稅。為了防止外國賣家逃稅，法律規定買家在向外國賣家購買房地產時，必須從成交價中預扣10%並在20天之內國稅局申報8828表格。買家將8828-A表格交給外國賣家作為扣稅的證明。如果買家沒有從購房款中預先扣繳這筆稅款, 那麼國稅局可以要求買家支付外國賣家的欠稅，再支付最高可達一萬元的罰款。如果買家買的是自住屋，且房價少於30萬元，則買家可以免除扣繳的義務。在房屋成交的次年年初, 外國賣家要向國稅局申報1040NR 表格, 並在附表D上申報上一年房產交易的利潤，並將所收到的8828-A表格附上作為預繳稅款的證明。如果之前預扣的稅款多過應繳稅款，外國賣家可以獲得退稅，反之補繳剩餘的稅款。
賣房利潤是調整以後的賣價（Adjusted Sale Price）減去調整後的成本（Adjusted Cost Basis）。調整後的成本是買價（Purchase Price）減去銷售傭金丶律師費等。調整後的賣價是賣價（Selling Price）減去房屋整修費用（Cost of Capital Improvement）。國稅局（IRS）對整修費用有較嚴控制，如維修熱水器的費用不能列為整修費用，但安裝一台洗碗機則可。再如，你可扣除雇工的工 錢但不可以扣除你自己的工錢。國稅局同時要求賣方每年申報詳細的利潤計算。整修費用的收據（Receipt）應妥當保存。
如果你在過去5年內在該房屋住滿兩年，你賣房利潤低于25萬美元(夫妻倆共50萬美元)的部分不需交納資本增值稅。但這並不適用投資房（Investment Property）和渡假房（Vocation Home）。對于兩用房（Duplex），用于賣方自己主要居所的單元（Primary Residence）可享受這一優惠，但對于出租的單元則需申報資本增值稅。
注: 美國的稅務問題非常複雜，本網頁所提供的常識僅供參考。讀者應以稅務專家的意見為準。
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夏威夷房地產市場
夏威夷是世界著名的旅遊度假勝地，到處陽光海灘，青山碧水，氣候四季如春，號稱“人間天堂”。
夏威夷人口以亞裔為主，尤以菲律賓人、日本人、韓國人、中國人佔多數，白人在這裡是少數民族。夏威夷民風淳樸，當地居民往往非常好客，充滿“阿羅哈（歡迎）”精神。
夏威夷地處太平洋中央，向西遙望亞太地區，向東連接美國本土，成為東西方文化經濟的橋樑。多年來，夏威夷房地產市場在亞洲經濟和美國經濟的此消彼長中保持相對穩定，成為房地產投資保值的首選地。
據夏威夷大學經濟研究組織今年一月預測，夏威夷今後三年中房地產市場將穩步上升。單戶住宅的中間價到2011年底將上升4.3%， 到2012年底將上升5.7%，到2013年將上升8%。這個預測是非常保守的。實際上，有些地區可能增長更多。
在美國本土許多地方房地產市場一片蕭條的大環境下，夏威夷房地產價格之所以能夠保持穩定，可能有以下因素：
1）亞洲新移民的需求 – 夏威夷與美國本土相比，更接近經濟發展最快的亞太地區。每年有大量亞太地區（包括日本，韩国、台湾、香港、中國大陸、菲律賓等）的新移民來夏威夷求學、定居；他們的親朋好友，也因為有熟人在此，更願意把錢投資過來，對夏威夷的房地產造成日益增長的需求。
2）度假勝地的特殊吸引力 – 由於夏威夷作為度假勝地的吸引力，許多有錢人願意在夏威夷這個“人間天堂”购置“度假屋”，每年可以來這裡住上幾個月。美國許多大富豪，包括地產大亨唐納德、美國連線（AOL)的總裁史蒂文、許多電影明星如成龍等都在夏威夷有投資或度假別墅。
3）夏威夷本地的需求增長- 夏威夷本地人口的這幾年有很大增長，對住房的需求也添加了新的壓力。
4）土地有限 - 夏威夷是群島，土地面积已无处再扩展。州政府所处的瓦胡島（Oahu）总共可使用的土地面积是375,146英亩，其中民用住房土地面积只有31,098英亩，另加38,587英亩空地。檀香山市區的土地基本已經飽和，很難找到大片可開發的土地。
由於以上種種因素，儘管美國本土許多地方的房市幾乎完全崩潰，夏威夷的房市卻一枝獨秀。即使在市場最低迷的1996年，單戶房中間價跌幅也只有8%。而在市場上升的時候，此價格甚至最高升值30%。
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