美國房屋的銷售條件
更新日期: 2011年10月26日
在美國買房，不要只看價格，一定要先搞清楚房屋的銷售條件。
1. 銀行虧損銷售（Short Sale): 當經濟蕭條時，業主因為失業、生意不景氣，無法繼續支付銀行按揭，不得不賣房。然而，房價可能已經跌到低於所欠的房貸餘額。這時，業主可向銀行申請“虧損銷售”，就是請求銀行允許免去售價與房貸餘額的差價及所有過戶費用，房子賣掉後業主可以分文不取，也分文不欠。
對於買主來說，虧損銷售房屋的價位通常十分吸引人。問題是買主必須要有耐心長期等待。出價後，銀行往往既不馬上接受，也不馬上拒絕。你可能要等三個月、六個月、甚至一年才會知道你的出價有沒有被銀行接受。除非你是非要這棟房子不可，通常你可能沒有等到銀行答复，就買到其他房子了。如果你沒有耐心等待，最好不要讓經紀人白費時間。
2. 遺囑檢驗銷售（Probate）：業主去世如果沒有信託或其他遺產安排，通常要經過法院的遺囑檢驗，親屬才能售房。這個法院程序不但耗費錢財，而且曠日持久，通常至少一年。這種房子，經紀人最好等到遺囑檢驗結束後才掛牌。
3. 先買再賣條款（Subject to Seller finding replacement property) : 賣房有時是為了換房子，小換大，遠換近等等。但又不知道是否能買到合適的房子。賣方會要求在銷售合同中加入先買再賣條款，確保不會把自住的房子賣掉後，變得無家可歸。買主經紀人看到這樣的條款通常會退避三舍。但如果賣價非常吸引人，買主往往不得不遷就賣方條件。
4. 新樓預售 (Presale): 開發商推出的新樓或新區往往在房子還沒有動工就需要預售，就是所謂買“樓花”。在美國這個法制國家，開發商拿了錢跑掉的可能性不大。但是，買“樓花”的風險在於，1. 定金（通常是樓價的5%-10%）被押在那裡要好幾年，有時兩年、三年不等；2. 雖然價格是鎖定的，但是，貸款利息是不能鎖定的。所以，買房的真正成本是未知數。在樓價飛漲的情況下，這不是問題。但是如果樓價不變甚至下滑時，這個風險是非常大的。如果利息再升上去，買主的收入又減少，買主很可能不得不寧可損失押金也不買房。
