夏威夷買房程序簡介
一、 看房：由買賣雙方經紀人負責提前預約看房。
二、 出價(Offer)：看中房子后，由買方經紀人代表買方通過賣方經紀人與賣方進行價格談判。通常價格談判必須採取書面形式，就是所謂出價。
書面的出價實際上是一份購房合同，其中不但有價格，而且有首期付款、定金、貸款金額、售價是否包括電器用品、家具，交屋日期、交易託管公司（Escrow Company)（紐約州使用律師樓）等詳細内容。出價時買方通常需要寫一張支票，作為初期定金（Initial Deposit)，支票抬頭寫託管公司，交給買方經紀人。如果最後成交，經紀人通常會在24小時內將支票送到託管公司開戶。如果未能成交，買方經紀人會將支票退還。
三、 還價（Counter Offer)：賣方如果不能完全接受買方出价，可以還價。還價往往不僅是價格上的還價，而且是合同條款的還價。買方也可以反還價，來回幾次。
四、 成交(Acceptance)：買賣雙方最終簽字達成協議。成交日期應該是最遲簽字一方的簽字之日。
五、 履行合同：通常從成交到最終過戶，需要45天時閒。如果不需要貸款，這個時間可以大大縮短。在履行合同過程中，買方要做的包括交付定金、檢查房屋、申請貸款、準備首期付款、審閲賣方提供的文件等等。
１. 交付定金 成交後第一件事，就是通過經紀人將初期定金，交到託管公司（或律師樓），作爲購屋合同押金。定金通常是房價的1%，有時一次交足，有時是分兩次交，先交初期定金，等到房屋檢查滿意，再交第二筆定金。定金是房價的一部分，最後過戶時會算在房款及過戶費用中。
定金支票擡頭應該是寫給託管公司的。有些買主將定金支票寫給經紀人，遇到不法的經紀人，他拿了錢“消失”了，造成經濟損失。
買方根據合同，在規定期限内，發現房子不符合買主的購房條件，選擇中止合同，賣方必須退還買方定金，託管公司可以收取很少（$100左右）退款費。
２. 檢查房屋 根 據合同，買方有權在賣方接受合同后十天至十五天内，進行房屋檢查（Due Diligence or Home Inspection）。通常聘請專業房屋檢查員驗房，檢查完畢后必須立即付費給房屋檢查員。房屋檢查費 (Home Inspection Fee) 一般房屋在$500左右。豪宅的檢查費還要貴些。對於有些房子，比如1979年前蓋的房子，買方如要檢查天花板石棉含量、牆壁油漆中鉛含量等等，可以請專 業公司檢查，自付檢查費用。
房屋檢查員只是從建築上檢查房子的質量，不負責與房屋有關的法規、建築標準以及房屋歷史的調查。買方如果需要知道房屋這些方面的資訊，需要另外聘請專家進行調查。房地產經紀人通常會推薦這方面的專家。
如果買方對房屋調查和檢查結果不滿意，可以在合同規定的期限內終止合同。在這種情況下，如果最後房子未能成交，無論是買方或賣方的責任，以上各種檢查費用是無法收回的。
3. 研究文件及房況調查
合同一般規定賣方必須在一定期限內向買方提供有關文件。比如：
1）房況披露書（Seller Disclosure）: 房況披露書通常會要求賣主回答一系列賣主所知道的有關房子的問
題，包括許多不能靠驗房查出的問題。比如，房子裡面有沒有死過人、有沒有正在被銀行拍賣等等。
2）如果房子在小區內，合同一般要求賣方提供小區管理規章。買主必須知道小區對房子的外觀、停車等
等有沒有特殊規定。
3）如果房子的土地是多戶共有，成為“共有物業”，即所謂“共渡”，合同一般要求賣方提供“共有物業”的
章 程及管理規定（CPR Documents）以及 “共有物業” 地界圖（CPR Map）。
4）如果買的是公寓套房，按合同規定，賣方通常應提供公寓大樓文件，包括章程及管理規定等。買方可以
從這些文件中核實賣方經紀人提供有關房子信息的準確性，包括公寓居住面積、停車位號碼等等。
5）如果房子是出租的，而買方是投資者，有意讓房客續租，合同一般要求賣方提供所有租客的租約，以便
核實租金、租期等等。
通常，買方如果對上述文件的提供的信息有任何不能接受的地方，有權在合同規定的期限內終止合同。
4. 申請貸款 買 方在安排檢查房屋的同時要申請貸款。經紀人會為買主推薦合適的銀行或貸款公司，有時需要預交貸款申請費，大約在$600-$800,其中通常包括信用調查 費和房屋估價費。 貸款申請費是貸款手續費的一部分，在最後交款時會計算在內。但如果貸款得不到批准，貸款申請費通常是收不回來的。
美 國次貸危機以後，貸款的要求日趨嚴格。過去有許多“不查收入貸款”現在已經不可能。美國公民和永久居民貸款，通常需要20%頭款，有良好信用史，兩年以上 報稅記錄，每月收入至少是按揭的三倍。外國公民貸款已經十分少有。雖然不是不可能，但條件十分苛刻。需要至少30%-50%頭款，要有銀行出具的公信證明 等等(詳見本網站“貸款問答”專頁）。
5. 土地勘測 （Survey）土地勘測旨在確定地界，通常是賣方做的，費用由賣方出。但是如果賣方是銀行或者賣方請銀行虧損出售（Short sale）, 買方可能不得不在過戶前付出這項費用。其費用大約在$1000 - $2000.
6. 白蟻檢查 （Termite Inspection）白蟻檢查一般也是賣方付錢請專業公司做的。但是如果賣方是銀行或者賣方請銀行虧損出售（Short sale）, 買方也可能不得不在過戶前付出這項費用。其費用大約在$350 - $500.
7. 熏白蟻 （Tenting）如果白蟻檢查報告顯示有活動的白蟻，買方貸款銀行會要求熏白蟻。費用一般也是賣方付錢請專業公司。但是如果賣方是銀行或者賣方請銀行虧損出售（Short sale）, 買方也可能不得不在過戶前付出這項費用。費用大約在$1500-$2000.
美國各州買房合同各有不同，但大體上包括以上合同義務。
六、 過戶 過戶程序如下：
1. 貸款批准後，買方要去貸款公司和公證行簽字。賣方當然也要去公證行簽字。
2. 買方去銀行將過戶需要的頭款加過戶費開一張本票，送到公證行。
3. 公證行收到買方頭款後通知買方貸款銀行，銀行將貸款總額全數匯入公證行專戶。
4. 公證行收到全部房價和過戶費用後，將房屋轉讓書及貸款文件送到州政府房產登記局進行登記。
5. 通常在48小時候，政府登記完畢，房屋產權正式從賣方轉給買方。賣方應當在當天將鑰匙交給買方。
6. 公證行將全部房款扣除經紀人費用及賣方需要支付的過戶費用匯入賣方指定的賬戶。至此過戶完畢。
