美國房地産稅務常識問答

問：在美國買房子需要繳稅嗎？

答：在大部分州買主不需要繳稅。但在紐約州，購買一百萬以上的房子買主需要按成交價的1%向政府繳納豪宅稅（Mansion/Luxury Tax)。

問：在美國貸款需要繳稅嗎？

各州規定不一樣，在有的州買方需付Mortgage Tax(貸款稅)。 比如，紐約市的買家如果有房屋抵押貸款，還要繳納貸款金額2%-2.725%的房貸登記稅(Mortgage Recording Tax)。

問：買房後，有哪些費用項目可以抵扣聯邦所得稅？

答：房地産稅和一百萬美元貸款的利益可以用于抵扣聯邦所得稅。此外，第二個貸款(通常是Home Equity Loan)不超過10萬美元貸款的利息亦可抵扣所得稅。但注意的是兩個貸款總額不能超過房屋合理市場價值。

另 外，只有在報稅時采用單項扣減（Itemized Deduction）的報稅方式時，才能扣減房産稅和貸款利息，新房屋購買者還可以扣減點數費用（Points）。房屋重新貸款者不可扣減這類費用。房屋 交易中其他費用，如房産交易稅丶律師費丶登記費及貸款公司的信用報告費，估價費等均屬不可抵扣費用。

問：在美國擁有房地產需要繳什麼稅？

答：需要繳納財産稅(Real Estate Tax or Property Tax) 。財産稅顧名思義是房産屋主每年向當地市政府交納的稅種。財産稅一般按年計，房價越貴，財産稅越高。 財產稅率和計算方法各州相差很大。夏威夷州是全美四個財產稅最低的州之一。四百萬房價的海濱別墅每年房產稅大概是一萬。紐約長島一個三百八十萬的海濱別墅，每年財產稅達四萬。一般講，財産稅是用于市政丶縣郡丶學區丶社區大學及其它政府機構。財産稅屬聯邦個人所得報稅扣稅項目，也可用于抵扣州所得稅扣稅項目，但各州規定不一。

問：在美國賣房子需要繳稅嗎答：在美國賣房子通常會涉及兩種稅：

      1. 房産交易稅(Realty Estate Transfer Tax or Conveyance Tax)，又稱過戶稅， 是房地産産權轉移時州政府或市政府向賣主徵收的稅款。根據你所在州不同，交易稅的征收方式迥異。如新澤西州，通常賣方只需付州稅。而在紐約市，除州稅外， 還需付市稅。加州、紐約、佛羅里達等中國投資者鍾情的州都徵收房地產過戶稅。以紐約州為例，每500元徵收2元的過戶稅。同時，紐約市也向賣方徵收房地產 過戶稅，住宅過戶稅率為50萬元之內的1%，50萬元之上1.425%，商業樓宇的過戶稅率為50萬元之內的1.425%，50萬元之上的2.625% 。

       2. 聯邦資本增值稅（Capital Gain Tax） 
      如 果你賣房子有利潤，利潤部分須計算在個人收入內，繳所得稅。如果擁有房地產不到一年，適用10-35%的累進稅率；超過一年，適用15%的長期資本利得稅 率，即資本增值稅。為了防止外國賣家逃稅，法律規定買家在向外國賣家購買房地產時，必須從成交價中預扣10%並在20天之內國稅局申報8828表格。買家 將8828-A表格交給外國賣家作為扣稅的證明。如果買家沒有從購房款中預先扣繳這筆稅款, 那麼國稅局可以要求買家支付外國賣家的欠稅，再支付最高可達一萬元的罰款。如果買家買的是自住屋，且房價少於30萬元，則買家可以免除扣繳的義務。在房屋 成交的次年年初, 外國賣家要向國稅局申報1040NR 表格, 並在附表D上申報上一年房產交易的利潤，並將所收到的8828-A表格附上作為預繳稅款的證明。如果之前預扣的稅款多過應繳稅款，外國賣家可以獲得退稅， 反之補繳剩餘的稅款。

      賣房利潤是調整以後的賣價（Adjusted Sale Price）減去調整後的成本（Adjusted Cost Basis）。調整後的成本是買價（Purchase Price）減去銷售傭金丶律師費等。調整後的賣價是賣價（Selling Price）減去房屋整修費用（Cost of Capital Improvement）。國稅局（IRS）對整修費用有較嚴控制，如維修熱水器的費用不能列為整修費用，但安裝一台洗碗機則可。再如，你可扣除雇工的工 錢但不可以扣除你自己的工錢。國稅局同時要求賣方每年申報詳細的利潤計算。整修費用的收據（Receipt）應妥當保存。

     如 果你在過去5年內在該房屋住滿兩年，你賣房利潤低于25萬美元(夫妻倆共50萬美元)的部分不需交納資本增值稅。但這並不適用投資房 （Investment Property）和渡假房（Vocation Home）。對于兩用房（Duplex），用于賣方自己主要居所的單元（Primary Residence）可享受這一優惠，但對于出租的單元則需申報資本增值稅。 

     注: 美國的稅務問題非常複雜，本網頁所提供的常識僅供參考。讀者應以稅務專家的意見為準。