夏威夷房地產常識
許多華人來美國有了固定的工作後，就開始考慮買房。有的人就自己上網查看房地產價格，查了一大批似乎價格非常低廉的房源，最後一問經紀人，結果都是不符合條件的，浪費大量時間。如果您想買房，建議你首先把本文認真讀過一遍，然後開始選擇房子，這樣可以減少很多盲目性。
其實，房地產的標價只是其成本的一部分。房地產成本的高低最終取決於購買價格和維持成本以及所有權形式。
一、房地產類型
夏威夷房地產根據用途可以分為兩大類，一類是民用房地產(Residential Real Estate)，另一類是商業房地產(Commercial Real Estate)。民用房地產就是各種類型的住宅及住宅用地。商業房地產是民用地產以外所有的地產。本文只討論民用房地產。
民用房地產又可以分為兩大類：
第一類是專門用來投資的房地產。如分租樓（Apartment Building）（左图）、多戶房（multifamily）。最理想的分租樓應該是混凝土或磚結構的多層建築，有至少4套居住單位，每個單位有獨立的電表、停車位。分租樓是廣義上的多戶房，狹義上的多戶房是指包含最多4套居住單位的住宅樓，往往沒有獨立的電表，有的單位甚至沒有停車位。
第二類是主要自住也可以用來投資的房地產，包括：
1. 單戶房 (Single Family House)：單戶房業主必須負擔的維持成本是財產稅和房屋保險費，此外當然要自付水電費等。單戶房通常不需要交管理費。但如果房子在小區裡，就需要交小區費。
單戶房的產權在傳統上是獨立的。但是近年來，由於土地價格及用地規劃的限制，產權共有的單戶房（CPR house）在夏威夷日益流行。這類單戶房業主雖然擁有100%的房屋產權，但其土地產權卻是與其鄰居共有。比如，一塊10000平方英尺的土地上蓋兩個單戶房，每個單戶房佔地5000平方英尺。如果土地是分割（Subdivided)的，每個單戶房的就有獨立的土地產權；如果土地是共有的（under CPR），每個單戶房的土地產權就不是各自5000平方英尺，而是整個10000平方英尺的50%。
這種共有單戶房（CPR single family house) 有時常常是連體（attached）的，兩個住宅貼在一起，中間共用一堵牆；有的甚至是連屋頂也連在一起。
2. 公寓樓套房（Condominium Apartment）；公寓樓有管理費。管理費通常包括水費（進水和出水）和房屋保險費。有時大樓的管理費還包含電費、煤氣費等。
3. 連體屋套房（Townhouse）：通常有管理費，管理費包括水費和房屋保險費等。（如右图）
二、所有權形式
1. 連地（Fee Simple，简称FS）和租地（Leasehold，简称LH）
夏威夷的房地產一個很大特點在於，不是所有房屋的業主都擁有土地的所有權。夏威夷房地產按土地所有權形式，可以分為兩大類，一類是業主擁有土地的所有權，稱為連地；另一類就是租地。 業主對土地只有在一定時期內的使用權。這跟中國非常相似。中國大陸目前所有的土地都是國家所有，個人買的都是土地的使用權，有的是50年，有的是70年。中國大陸的租地不同於夏威夷的地方在於其地租非常之低，低到幾乎可以忽略。然而，夏威夷的地租卻往往非常高，成為考慮房地產成本的不可忽略的因素。
在美國本土除了紐約等極少數地方以外，大部分地區沒有租地的概念。許多美國本土的居民到夏威夷買房，也需要首先明白這個區別。
連地的房子和租地的房子在價格上相差巨大。所以，如果看到一套房子價格特別低廉，很大可能是租地的。
2. 獨有和共有（Condominium）
單戶住宅的土地通常是獨有的，業主具有房子和土地的全部所有權。但是，公寓樓套房的所有權通常只是套房門內的部分。大樓公用設施及專用車位的所有權是共有的。公寓樓的這種所有權被稱為共有（香港稱為共渡），就是大樓所有業主共有土地。比如，在面積為10000英尺的土地上建造一棟10層高的公寓樓，每層有10個面積相等的2房1衛公寓套房。整個大樓共有100套房子。每套房子在大樓所在土地和公共設施中的所有權就是1%。這套房子賣給一位業主，業主在大樓屋主協會中就有1%的投票權。
近年來，夏威夷一些小開發商，採取在一塊地上蓋兩個或更多單戶房的方法，使共有單戶房非常流行。這種房子被稱為CPR房屋，其土地所有權是共有的，就像公寓的共有一樣。這類房子對買家的吸引力在於價位低，又沒有管理費，除了土地共有外，其他跟獨立的單戶房沒有兩樣。
3. 股份產權（Co-op）夏威夷有些公寓樓好像一個股份有限公司。每個業主就是一個股東，股東持有公司股票，有套房的使用權，但沒有所有權。這種房子要轉手必須得到公司董事會的通過。這類股份產權套房比共有的公寓套房要便宜得多。
4. 分時產權（Time Share）這種房子的業主只在每年一段特定時間內擁有房屋的產權。在夏威夷旅遊區，比如檀香山的威基基地區，就有不少分時產權的套房。通常單戶房很少有分時產權房子。連體屋套房（Townhouse apartment）和公寓有不少是分時產權房子。本公司不受理分時產權業務。
5. 分數產權（Fractional ownership）因為房價越來越高，一些人發明了一種所謂分數產權（Fractional ownership）。也就是說，賣主把同一個套房的產權像蛋糕一樣切為許多“分數”, 比如說，六份，賣給6個不同的買家。所以每個業主只擁有這套房子1/6的所有權。這種產權實際上不很現實，因為很少有人會願意跟不相識的人分享一個房子。但還是有人熱衷推銷這類產權。本公司不受理分數產權業務。
所有權形式對房價有決定性的影響。 對所有權限制越大，房價越低。
